Comment savoir si une parcelle est constructible ?

Avant d’investir dans une parcelle de terrain pour y construire une maison, il faut bien sûr déterminer si celle-ci peut être construite. Cette vérification vous permet de vous assurer que vos projets de construction seront réalisables et conformes aux régulations locales. Ici, nous allons vous aider en vous indiquant les étapes essentielles pour déterminer si une parcelle est constructible. Cette vérification peut éviter des complications coûteuses et des déceptions futures.

Qu’est-ce que la constructibilité d’une parcelle ?

La constructibilité d’une parcelle signifie qu’elle respecte les conditions légales et techniques permettant la construction de bâtiments (particuliers et professionnels). Les critères varient en fonction des réglementations locales et des caractéristiques spécifiques de la parcelle. Ainsi, pour qu’une parcelle soit considérée comme constructible, le critère principal reste sa conformité au plan d’urbanisme local de votre commune. Celui-ci prend notamment en compte la possibilité d’accès aux infrastructures essentielles, mais aussi l’absence de restrictions environnementales majeures (par exemple inondation ou mouvements de terrain).

Comment savoir si sa parcelle est constructible ?

Qu’est-ce que le PLU ?

Le document qui comprend toutes les informations en matière de construction dans votre ville est le PLU (Plan Local d’Urbanisme). C’est un document réglementaire qui définit les règles de construction et d’aménagement du territoire d’une commune. Il précise les zones constructibles, les types de constructions autorisées, et les exigences spécifiques sur ces constructions.

Depuis quelques années, la majorité des villes mettent les PLU à disposition sur internet. Pour trouver celui de votre ville, il vous suffit généralement de taper dans Google « PLU + Nom de ville ». Mais, il est aussi disponible auprès de la mairie ou du service d’urbanisme de la commune.

Comment demander un certificat d’urbanisme ?

Le certificat d’urbanisme (CU) est un document officiel délivré par la mairie de votre ville. Il vous informe sur la faisabilité d’un projet de construction sur une parcelle donnée. Il précise si le projet est conforme au PLU et mentionne les contraintes éventuelles. Pour obtenir un CU, il vous suffit de faire une demande écrite auprès de la mairie. Vous devrez ensuite fournir des informations sur la parcelle et le projet envisagé. En plus de savoir si votre projet est possible ou non, il vous informera sur les règles applicables à votre parcelle ou encore, s’il existe des restrictions d’urbanisme, des obligations de raccordement aux réseaux, et éventuellement des servitudes.

Bien comprendre le PLU de sa ville

Dans le PLU, les terrains sont classifiés en différentes zones : résidentielles, commerciales, industrielles ou agricoles. Chaque zone a des règles spécifiques concernant le type de constructions autorisées. Les restrictions peuvent inclure des limites de hauteur, des règles sur l’architecture, et des exigences sur l’utilisation du sol.

Au niveau des zones habitables, on peut rencontrer certaines réglementations spécifiques. Le but est que votre construction s’insère dans le paysage actuel. Les exigences les plus courantes concernent généralement :

• La hauteur de la construction : le PLU peut imposer des limites de hauteur pour les constructions afin de préserver l’esthétique ou la vue dans une zone donnée.
• La densité de construction : elle se matérialise par le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) ou le Coefficient de Remplissage des Sols (CRS). Ces deux indicateurs déterminent la densité de construction autorisée sur la parcelle.

• L’esthétique et intégration : certaines zones peuvent avoir des règles spécifiques concernant l’apparence des bâtiments pour maintenir une certaine cohérence architecturale.

Et les contraintes environnementales alors ?

Certaines parcelles sont situées dans des zones classées avec des contraintes environnementales, cela ne veut pas dire que vous ne pourrez pas construire. Cependant, vous devrez sûrement respecter des exigences supplémentaires pour réussir à obtenir votre permis de construire. Les principales zones sont :

• Zones inondables : consultez les cartes des risques d’inondation disponibles auprès des services municipaux ou sur le site de la Préfecture pour vérifier si la parcelle est située dans une zone inondable. En général (et d’autant plus depuis les nouvelles réglementations européennes), il vous sera très difficile (voir impossible) d’obtenir un permis pour la construction d’une maison sur un terrain situé en zone inondable.

• Zones de protection de l’environnement : elles peuvent être protégées en raison de leur valeur environnementale ou de leur biodiversité. Dans ce cas, vous devrez vérifier les restrictions concernant les espaces naturels sensibles ou les sites classés.
• Zone de bruit et nuisances : c’est le cas de la proximité avec les aéroports, voies ferrées ou certaines industries. Les nuisances sonores peuvent affecter la qualité de vie et la valeur de la propriété.

Conclusion

Déterminer la constructibilité d’une parcelle est LA première étape à réaliser avant tout projet de construction. Dans tous les cas, si vous n’êtes pas un expert, le plus simple est de vous adresser directement au service urbanisme de votre mairie. Ils pourront rapidement vous dire si votre projet est envisageable et surtout les différentes caractéristiques et exigences à respecter pour que tout se déroule correctement.

Ressources supplémentaires

• Liens vers des outils de planification urbaine : contraintes environnementales d’une parcelle
• Contacts utiles : Service d’urbanisme de votre mairie